Manche Käufer entscheiden sich für eine Finanzierung der Immobilie durch eine Lebensversicherung. Dieser Schritt muss sehr gut überlegt sein. Vorab der Hinweis: Nur für Käufer, die einen hohen Steuersatz haben und die Immobilie vermieten oder verpachten oder einen Altvertrag besitzen, kommt diese Finanzierungsform in Betracht. Gegenwärtig ist aber selbst in diesen Fällen ein solcher Schritt mit großen Unsicherheiten verbunden.

Falls Sie zu diesen Personengruppen gehören, sollten Sie ebenfalls die nachfolgenden Zeilen lesen, zumindest aber das Kapitel "Per Lebensversicherung: Finanzierung für vermieteten Wohnraum" oder "Finanzierung mit bestehender Lebensversicherung". Wenn Sie nicht zu diesen beiden Zielgruppen gehören, sich aber dennoch ein klares Bild darüber machen möchten, warum das Versicherungsdarlehen für Sie eine eher riskante Anlageform darstellen kann, lesen auch Sie bitte hier gleich weiter oder klicken Sie sich direkt zu den Alternativ-Themen Bauspardarlehen Hypothekendarlehen. 

Die Immobilienfinanzierung über eine Lebensversicherung läuft ähnlich wie beim Bausparsofortdarlehen über zwei Konten:

Zunächst erhält der Versicherte einmal einen vertraglich vereinbarten Darlehensbetrag für seine Finanzierungszwecke ausgezahlt. Das Darlehen soll für die festgelegte Laufzeit nicht getilgt werden, es fallen nur Darlehenszinsen an. Parallel dazu sichert der Darlehensnehmer seinen Kredit durch den Abschluss einer Lebensversicherung beim gleichen oder bei einem anderen Kreditgeber ab. Anstelle der Tilgung zahlt er in diese Lebensversicherung für die festgelegte Laufzeit des Darlehens (beispielsweise 15 Jahre) monatlich festgelegte Sparraten ein und tritt diese Zahlungen als Sicherheit an den Versicherer ab.

Die Versicherungsgesellschaften prognostizieren, dass die Guthabenzinsen auf der Lebensversicherung einen rentablen Prämienbetrag ergeben, der natürlich deutlich höher ist als die Summe aller Einzahlungen. Mit dieser Prämie wird am Ende der Laufzeit das Darlehen auf einmal abgelöst.

Doch bereits hier liegt ein Problem:

In der gegenwärtigen Niedrigzinsphase mussten die Lebensversicherungs-Anbieter ihren Kunden gegenüber mehrfach die prognostizierte Prämie nach unten korrigieren. Eine Garantie für die Höhe der Prämie gibt es nicht. Dies kann dazu führen, dass der aufgenommene Darlehensbetrag am Ende der Laufzeit nicht ganz getilgt werden kann. Außerdem belastet die momentane Diskussion in Deutschland über Pläne zur Besteuerung von Guthabenzinsen bei Lebensversicherungen die Planungssicherheit für viele Kunden.

Wer eine Lebensversicherung vorzeitig kündigt, weil er dringend Geld benötigt oder andere Finanzierungspläne hat, der muss häufig damit rechnen, dass er weniger Guthaben ausgezahlt bekommt als er eingezahlt hat. 

Lassen Sie sich mehrere Zeitpunkte in verschiedenen Jahren den Rückkaufswert Ihrer Lebensversicherung ausrechnen. Nur so bekommen Sie ein Bild, wie Sie noch möglichst viel vom Abbruch eines Vertragsverhältnisses profitieren können. Ein weiteres Risiko stellen kurze Laufzeiten für die Zinsbindung dar. Sollte bei einem abgeschlossenen Vertrag mit einer kurzen Zinsbindung der Zinssatz unverhofft ansteigen, wird es besonders schmerzhaft. Denn der Versicherte zahlt bis zum Schluss keine Tilgung auf sein Darlehen und die Zinsen werden immer in voller Höhe auf die ungeminderte Gesamtschuld bezogen. 

Legen Sie sich deshalb möglichst auf lange Laufzeiten fest (ab 10 Jahre).

Bei der Berechnung des Effektivzinses ist der Kunde wieder auf die Einbeziehung des Guthabenzinses im Vergleich zu den Darlehenszinsen angewiesen. Nur so können unterschiedliche Angebote korrekt verglichen werden!

Beispiel: Wer einen Kredit mit 6,0 % Effektivzins abbezahlt, und für die Lebensversicherung 4 % Guthabenzins erhält, der muss mit einem tatsächlichen Effektivzins von 6,98 % rechnen (Quelle: Erhebung Finanztest, finanzieren, Spezial, 2003, S 81.)

Lassen Sie sich von Ihrem Versicherungs-Berater unbedingt den Effektivzins ausrechnen. Nur so können Sie für Vertragsangebote mit einer vorher festgelegten Zeit (Beispiel: Laufzeit 10 Jahre) einen Vergleich bewerkstelligen. Beziehen Sie dabei die Nebenkosten wie Bearbeitungs- oder Abschlussgebühren in den Vergleich ein.

Ein Vorteil für den Kreditnehmer ist bei einer Lebensversicherung, dass der unerwartete Todesfall abgesichert ist: Dann wird der Versicherungsbetrag ausbezahlt und die Erben oder Familienangehörigen stehen ohne Schulden da. 

Zumeist werden 60 % der Versicherungssumme ausbezahlt. Aber in der gegenwärtigen Niedrigzinsphase ist die Absicherung eines Todesfalls günstiger durch den Abschluss einer Restschuldversicherung in Kombination mit einem Hypothekendarlehen zu bekommen. Grund: Im Vergleich mit anderen Finanzierungsformen stehen der Effektivzins und die Gesamtleistung von Lebensversicherungen einfach schlechter da.